2023年6月5日杉並区議会第2回定例会において一般質問しました。テーマは「阿佐ヶ谷駅北東地区再開発について」です。
今年度「杉並第一小学校跡地利用」についての検討が行われる予定ですが、私から「杉一小の跡地は杉一小」すなわち杉一小を病院跡地に移転するのではなく、現地で建て替えることを提案しました。
その前提としてまず、「移転計画を変更できるのか」「移転をやめた場合の影響」などについて過去の区議会で「損害賠償を請求される」などと根拠のない答弁をしてきたことについて追及しました。
（以下は原稿です。実際の発言とは違う場合もあります）
阿佐ヶ谷駅北東地区再開発について質問します。
私はこれまでもこのテーマについては、地元阿佐ヶ谷のまちの一方的な改変に疑問をもつ立場から、様々な問題点についてとりあげてきました。今年度、いよいよ杉一小跡地利用についての検討を行う予定であることから、特に杉一小用地のゆくえについて質問します。
私の意見は、「杉一小の跡地は杉一小」ということです。類似の提案が、先日区民グループからも岸本区長あてに提出されたところであり、これについても紹介します。
【考える上で誤謬をただす】
前提として。跡地利用を考える上での条件を確認しなければなりません。
なぜなら、阿佐ヶ谷に駅前再開発はないとか、計画変更したら賠償責任が生じるとか、ばかな話が、こともあろうにこの区議会の中でまかりとおっているからです。誤った情報が流布されれば、今後の検討にあたってミスリードされることになります。
今更、このような初歩的な点について確認せねばならないのもいかがなものかと思いますが、しばらくの間、皆さまがたには退屈かもしれませんが、お付き合いください。
【「駅前再開発はない」？】
今年3月13日の予算特別委員会における質疑応答に関して2点うかがいます。
まず1点目に、再開発ということについてです。
本日も私は質問のタイトルとしてあえて「再開発」という用語を使用しています。阿佐ヶ谷駅北東地区の計画は誰がどう見ても再開発であるからです。
当該質疑における答弁では「区において駅前再開発はない」あるいは「いわゆる駅前再開発の計画というもの、西荻とか、阿佐ヶ谷とか、いろいろなこともございますけれども、そういった計画がないということ」云々と、質問者、答弁者ともに、しきりに「駅前再開発はない」と発言を繰り返しています。
そこでお聞きしますが、ここで存在を否定した「再開発」とはいったい何を指していったものでしょうか。（Q1）
「駅前再開発」と言っているので、狭義の駅前再開発すなわち、駅舎とバスロータリーや駅前広場に限定した再開発について述べたものなのか。あるいは、いわゆる再開発制度、たとえば「市街地再開発事業」の適用がされているかいないかについて述べたものなのでしょうか。確認します。
【阿佐ヶ谷では再開発が行われている】
たしかに駅舎やロータリーなどに関する再開発計画、あるいは法定の市街地再開発事業等はありません。しかし、土地区画整理事業は進行していますし、これからはいよいよ、当該事業の目玉である杉一小用地の再開発、容積率500％、高さ60mに緩和した土地の利用が問題となっていきます。
そこでお尋ねしますが、そもそも再開発とは何か。定義を説明してください。（Q2）
ネットで検索してみると、たとえば平凡社百科事典マイペディアには「都市中心部において、旧来の建物や構造物を取り壊し計画的に街づくりをし直すこと」、また、日本国語大辞典には「すでにあるものの上に新しい計画を加えて、それをさらに開発すること」と定義されています。これらはまさに阿佐ヶ谷で起きていることではないでしょうか。
阿佐ヶ谷駅北東地区には土地区画整理事業が進行中ですが、土地区画整理事業は法にもとづく開発行為ではないのでしょうか。そして阿佐ヶ谷のような都市部の住宅地における開発行為を再開発とよばずに何とよぶのでしょうか。
土地区画整理事業は開発行為か否か。また、阿佐ヶ谷における開発行為は再開発か否か。確認します。（Q3）
一般的な説明として、土地区画整理事業は土地の所有権を移転して用地をまとめたり、道路、公園等の公共施設を整備する平面の再開発であるのに対し、市街地再開発事業は立体の再開発といわれます。杉一小用地は幹線道路に面した駅前の一等地であることから、先の地区計画と容積率等の緩和は、この土地の容積をめいっぱい使って上に伸ばすための下地づくりと受け止めるのは、きわめて常識的な判断でしょう。しかし万々が一、現在の容積、高さと同じかそれ以下のものを建てるなら地域への影響は少なく、単なる建て替えであり再開発とよぶ必要がないかもしれませんので、一応うかがいます。
杉一小跡地に現校舎と同じかそれ以下の容積、高さの建物を建てることを区は果たして想定しているのでしょうか。（Q4）
【阿佐ヶ谷「駅前再開発」は存在する】
ここまでの質問を通じて阿佐ヶ谷に再開発計画がないというのは誤りであることはもちろん、むしろこの北東地区の計画は駅前再開発と呼ぶことこそふさわしいことを確認しておきます。
だいたいこういう時、計画が表に出たときにはもう遅い、というのがお約束です。だからこそ、土地区画整理事業という再開発が進行している同地に注目があつまり、警戒心をよびおこすのは当然のことではないでしょうか。
予算特別委員会での「不安の声」「不安の払拭」といった答弁、つまり住民の心の問題、勘違いや杞憂かのような答弁は、区民に対し、制度を理解する能力がなく、ただ感情的に、あるいは政治的な別の思惑で発言するかのように愚弄、侮辱するものです。
【学校移転をやめると「損害賠償」というウソ】
2点目はこの質疑応答の中で最も重大な発言「学校の移転を中止する場合、法的手続き、経費精算、損害賠償などは当然にも発生する」について質問します。
たとえば、すでに着工している病院の移転を止めたら、それは確かに損害賠償を問われることにもなりかねません。しかし、学校の移転中止で誰が損害をこうむるのでしょうか。
杉一小の移転を中止し、現地建て替えに変更した場合、誰かに損害を与えることがあるか。あるとすればその場合の相手及び具体的な損害について説明を求めるがいかがか、うかがいます。（Q5）
以前にも紹介しましたが、杉一の跡地には30階建てのタワマンを建てるらしいよ、という話をしていた人がいました。この話が本当なら、小学校がどいてくれなければその計画の主体はさぞかしあわてることでしょう。しかし、そんな計画は裏では知りませんが、公になったことは一切ないし、区としても知りうる立場にないのですから、損害賠償請求にあたいしないのは当然です。
もしもそのような損害を被る企業があると知って「当然にも損害賠償が発生する」と答弁したのであれば、それはいったい誰の、どういう計画か、この場でぜひ教えていただきたいものです。
【「損害賠償」は虚偽答弁。撤回を求める】
次に、土地区画整理事業に対する民間地権者のこれまでの出費が損害となるかというと、本件事業の経費はすべて区が立替え、保留地の売却により精算するとされているので、民間地権者はそもそも負担をおっておらず、損害を与えることはありえません。
「小学校移転をやめると損害賠償が当然にも発生する」との答弁は、意図的な虚偽答弁といっていいレベルのものですが、そうでなければその職責に値しないほどの無知か、少なくとも明らかな誤りであり、法の趣旨をねじまげ、議会と区民に誤解を与える答弁でした。撤回・訂正を要求します。見解を求めます。（Q6）
「損害賠償」などというが何の法的根拠もなく、学校の移転中止をはじめとした計画変更は、もうできないと印象づけるための誘導です。裁判なら「偽証」にとわれるレベルの話ですし、もちろん、議会答弁だから嘘をついていいということにはなりません。
【「区長は理解が足りていない」？】
予算特別委員会では、まちづくり担当部長が「区長はこの問題について理解が足りていない」という趣旨の発言をしました。大変失礼な発言であるばかりでなく、理解が不十分と認識しているなら、区長に対し十分に説明をつくすことが補助機関としての責務であり、これを怠っていることを自己暴露した発言ととれます。
職務怠慢という以上に、区長はよくわかっていないから、などと言って、他方で虚偽の答弁をするなら、区長そのひとをだまそうとしているのではないかとさえ心配になります。
【何を建てるか、は区が決められる】
さて、今のところ、北東地区にかかっている開発計画は杉並区、欅興産、河北医療財団の3者による土地区画整理事業のみですが、そもそも土地区画整理事業は土地の権利、換地や減歩について定めるのであって、各権利者がその権利地の上に何を建てるかまで計画するものではないということを確認します。
また、したがって、本件事業により区がその所有地となる河北病院用地及び約4分の1の権利を有することとなる杉一小用地をどのように活用するかについて、事業計画上の制約はないことについても確認するがいかがか。伺います。（Q7）
【「仮換地」の見直しは法的に可能】
なお、土地区画整理事業の見直しについて付言します。
区と民間地権者らは、これだけ公共用地を投入し、学校、病院を含む公共性の高い区画にかかわる事業であるにもかかわらず、都市計画決定して行う公共施行ではなく、あえて、個人共同施行の土地区画整理事業という手法を選択しました。
個人施行の場合、23区においては知事の認可すら必要なく、区長の認可で足りることから、区長が申請して区長が認可するお手盛り、かつ区議会の議決も必要ない方法を選んだのです。
しかし、個人施行とは、裏返せば、地権者の合意のみによって成り立っているのであるから、地権者個々の意思により、計画変更、場合によっては撤回も含めて可能であり、このことにもなんらペナルティを課されるものではありません。
【「損害賠償が発生」は根拠ない「お化け話」】
昨年の区長選において、再開発に慎重な区長を住民が選んだわけですから、地権者杉並区の事情は一変したともいえ、仮換地を含む本件事業に変更を申し出ることも法的には可能です。もちろん、地権者相互の合意がとれるかはまた別の問題です。
土地区画整理事業の根幹である土地の権利交換＝仮換地から見直したとしても法的な問題はなく、まして、各々の権利地に何を建てるかは、杉並区、すなわち杉並区民の意思、意向とそれを体現する区長にかかっているものです。
学校移転をやめたら損害賠償などと、おばけが出るみたいな話はこれで打ち止めにしていただくようお願いします。
【一番いいのは単純な現地建て替え】
さて、やっと本題の「杉一小の跡地は杉一小」についてのべることができます。 私は、本来なら、杉一小を単純に現地に新築すべきと考えます。
当初改築案の1つに8階建て地上校庭案がありましたが、これは阿佐谷地域区民センターを含んだ複合案でした。その後区民センターは別の土地にすでに移転・新築されましたので、この案から除外でき、結果、5階から6階建て程度の産業商工会館と杉一小の複合施設を建築することが全く可能となりました。しかもこの案であれば現在よりも1.2倍広い校庭がとれると当時説明されていた案です。換地後の地権者となる民間主体が土地の賃貸を了解してくださるのであれば、この案が一番いいのです。
【地域からも現地建て替えを望む声】
他会派の発言にもありましたが、杉一はそのまま建て替えてほしいという地域のお声を、私も多くいただいています。選挙期間中も駅頭で、また電話で、河北病院近隣住民の方、また、杉一小OBの方から、杉一小移転の計画はおかしい。現地でそのまま建て替えてほしいというご意見をうかがいました。
また、都市計画マスタープランの阿佐谷地域の説明会でも、杉一小はいまの場所に建て替えてほしいという意見が出ていました。ちなみに、都市マスへのご意見のまとめでは、現在の北東地区計画を評価する声、他方、杉一小はいまの場所に建て替えてほしいという声、それぞれ1件が掲載されていますが、写真で確認すると、計画を評価する声はふせん1枚、杉一小を現在地に（すなわち計画変更を求める声）は少なくともふせん7枚が見えます。「両方の意見があった」と等分に掲載した区のまとめとは裏腹に計画変更を求める声が多数だったと推察されます。
【「移転のほうがすぐれている」は本当か】
さて、区が病院の移転に伴って、当時の杉一小現地複合施設建て替え案から、現在の病院跡地移転案に変更したときの説明では、(1)敷地が広くなる(2)静かな住宅地(3)仮校舎が必要なくなる、が移転の主な理由でした。その一方、改築が遅れ、旧校舎を築70年まで使うことによる約3億円の無駄な投資、また、移転先の汚染対策、軟弱地盤への余分な投資、移転先での近隣騒音の懸念等が当時から指摘されていました。それらをしのぐメリットが果たして現計画にはあるのでしょうか。
【敷地は少し広くなるが、いうほどではない】
まず、敷地が広くなるという点について。1000平米程度の拡大張と説明されましたが、ちょっと盛っていて、現在の杉一小敷地と移転後との違いは800平米弱です。しかも土地が不整形であるため、有効面積はさらに狭くなります。騒音や砂埃などでのトラブルを避けるため、場所により敷地の使用は制約を受け、さらに狭くなります。敷地の拡大は数字ほどの恩恵がなく、移転する決定的な理由とはなりえません。
【「静かな住宅地」には逆に迷惑施設に】
次に、住宅地なので環境がよいという点について。たしかに現在は幹線道路ぞいですが、杉一小に通い続けたための健康被害などあったのでしょうか。一方、お寺、神社、商店街に囲まれた商業地の、しかも昔からの学校だから、学校騒音に対し文句を言う人はいませんが、住宅密集地に新たな学校ができれば、騒音や砂埃など新たな迷惑施設と受け取られることでしょう。
【「仮校舎」建てても活用できる】
次に仮校舎が必要ないという点です。教育環境にとっても、財政負担の面からも、仮校舎を避けることができればありがたいことです。しかし、杉一の改築でも、もともとは仮校舎を建てる計画でしたし、仮校舎を何が何でも建ててはいけないなどといったら、そもそも改築できる学校はなくなってしまいます。学校改築のたびに、本計画のように、移転先を見つけられるとでもいうのでしょうか。さらに、後ほど紹介する住民提案では、仮校舎の活用方法も提案されています。
【移転のほうがよいとする根拠はない】
このように、移転計画を選択した理由とされるものは、どれも、150年の伝統ある杉一小を、より質の悪い土地に移転する根拠としては脆弱であり、積極的に選んだとはいいがたいものです。むしろ、小学校用地の高度利用のために小学校を後背地に移転させ、排除する計画とみるのが自然です。
【各地でマンションに転用される学校用地】
他区の例で、たとえば2019年区議会第四回定例会一般質問において私は中野区の東中野小学校跡地のケースを紹介しました。このケースで、企業側は「区からの土地取得価格が割安だった」と述べています。この他にも「小学校跡地 マンション」で検索すれば数えきれないほどのケースが出てきます。
都内に残された貴重な開発フロンティア、安く手に入れられるまとまった土地として学校敷地は目をつけられているのです。これはもはや常識です。
このような開発行為を目的としてなのか、本件事業の仮換地では、区の土地があらかじめ不当に低く評価されていると考えますので、区有地の評価指数をもういちど見直すことも1つの選択肢ではあります。これも先ほど述べたように法的には全く可能です。
【「杉一小をできるだけ現地に」住民からの提案】
とはいえ、民間地権者の了解を得るためには、現在の仮換地を前提として考えざるを得ないことも理解はします。
けやきの森は伐採されてしまい、病院の建築工事が着手され進行している状態です。前区政の置き土産とはいえ、全面撤回することは困難です。
先日、阿佐ヶ谷の住民団体「阿佐ヶ谷の原風景を守るまちづくり協議会」から区長に提出された代替案は、こうした事情も勘案した次善の策です。
大きく5項目です。
第一に、現在の杉並第一小学校跡地に高さ40m以上の高層建築物を建てないこと。
第二に、同跡地に建築される建築物の中に小学校機能を入れること。
これは、区が両方の敷地を活用しつつ、できるだけ現在の杉一用地に学校機能を残し、病院用地を広く使えるように工夫した案です。
第三に、河北病院跡地には、小学校の第二運動場ほか憩いの広場、防災広場としての機能を入れること。
ここでは、病院跡地に仮校舎を建てること、その際、仮校舎として建てた建物を、その後も転用して文化施設、たとえば阿佐ヶ谷の文学館として活用することを提案しています。これならプレハブとかではなく、しっかりとした建物を建てることで、児童の学習環境にも良いし、資金も無駄になりません。
【病院跡地はみどりの公園兼第二校庭に】
また併せて、けやき屋敷の樹林伐採を代償するための植樹を行い、新たな樹林を育成すること。そして、この地区を校庭の狭小な杉一小の第二校庭として活用すること。校庭として活用しつつも、教育活動以外の時間帯は、区民に開放すること。富士見丘小で計画されている多目的広場と同様の活用です。
第四に、脱炭素にむけたコミュニティ・エネルギーマネジメントシステム（CEMS＝セムス）を地区全体として計画すること。
CEMSとは、地域全体のエネルギーを管理するシステムのことであり、再生可能エネルギーなどの電力供給量と電力需要の管理を行うものです
第五に、以上を踏まえ、杉一小跡地及び病院跡地の建築計画については公開のプロポーザルコンペを実施すること。
これらの各項目について、また提案全体について、区長はどう評価されますか。見解をうかがいます。（Q8）
【地権者だけで計画を決めるのか】
最後に全体の進行について、あらためて住民自治の観点から意見をのべます。
私は昨年10月の決算特別委員会意見開陳において、阿佐ヶ谷のまちづくりは、まちづくり協議会の手法を用いて定めるべきと意見を述べました。一部引用します。
「区は現在のまちづくり条例のもとで14のまちづくり協議会の実績があります。各路線、各駅のまちづくり協議会がさまざまに並ぶなか、なぜか阿佐ヶ谷のまちづくりが協議会で検討されたことは一度もありません。（中略）区は、北東地区の地権者・事業者の意向を実現することのみに汲々としていたのが現実です。」このように指摘しました。
ところで、6月2日の他会派への答弁でまちづくり担当部長は「地権者とこれから調整するが、お知らせするものができたら住民に知らせる」という趣旨の発言をしたように聞こえました。
語るに落ちたというか、計画は一部の地権者で決め、小学校用地の地権者である杉並区民には、決まったことを知らせるという態度は、前区長の時代、河北病院の移転が発表されたときから全く変わりません。またも、権利者だけに限った閉じた会合を先行して開きそこで計画を定めてしまうのでしょうか。住民不在の計画推進を危惧します。
【阿佐ヶ谷まちづくりは広く公開の議論で】
区長がかわったいまこそ、このプロセスを逆転させて住民主権のまちづくりに転換していくべきです。他の地区でできるのに、なぜか阿佐ヶ谷でだけは「できない」といわれる、まちづくり協議会の手法を用いて、広く公開の議論に付すべきと考えるがいかがか、区長の見解をうかがいます。（Q9）
以上で、質問を終わります。最後にもう一度申し上げます。
「杉一小の跡地は杉一小」
区議会も区民もいっしょになって、その可能性を真剣に検討していこうではありませんか。
